Предоставление некачественных услуг, несоблюдение условий договора или мошенничество — причины, по которым жильцы дома могут захотеть сменить управляющую компанию, перейти в ТСЖ или наоборот выйти из товарищества собственников и присоединиться к УК.
В этой статье рассматриваем, как организовать плавный и быстрый переход из товарищества собственников в управляющую компанию или наоборот, какие шаги важно пройти и какие нюансы учесть, чтобы не пришлось отстаивать свои права в судебном порядке.
ТСЖ и УК — определение, отличия
Жилищный кодекс РФ определяет, что собственники многоквартирного дома (МКД) могут на свое усмотрение решить, как управлять общим имуществом:
- привлечь стороннюю управляющую компанию;
- создать товарищество собственников жилья и управлять самостоятельно;
- выполнять функции обслуживания МКД своими силами, при условии, что количество квартир не превышает тридцати.
Для большинства многоквартирных домов актуальны первые два варианта — привлечь стороннюю управляющую компанию или создать ТСЖ. В чем отличия?
ТСЖ или товарищество собственников жилья — некоммерческое юридическое лицо, которое сформировано через объединение собственников квартир, чтобы совместно управлять имуществом, находящимся в долевой собственности.
УК — коммерческая организация. В этом основное отличие от товарищества. Управляющая компания на платной основе будет руководить общей собственностью жильцов многоквартирного дома. Деятельность осуществляется на основании договора доверительного управления.
Как сменить ТСЖ на управляющую компанию и наоборот
В ст. 161 (п.3) ЖК РФ указано, что собственники многоквартирного дома могут на свое усмотрение в любое время изменить способ управления общим имуществом, то есть, выйти из товарищества собственников жилья и отдать полномочия управляющей компании или наоборот.
Многим участие в ТСЖ кажется неудобным, так как нужно регулярно посещать общие собрания, принимать решения по вопросу, которые касаются обслуживания. Чтобы сменить товарищество на управляющую организацию или наоборот достаточно решения, принятого жильцами на общем собрании.
Плюсы и минусы УК при переходе из ТСЖ
Делегируя обязанности по управлению общим имуществом сторонней управляющей компании, жильцы в многоквартирном могут отметить следующие преимущества:
- Управление берет на себя команда разнопрофильных специалистов с высокими компетенциями в сфере предоставления ЖКХ услуг.
- Развитая материально-техническая база.
- Управляющая компания отслеживает изменения, которые касаются жилищного законодательства, и быстро вносит необходимые коррективы.
- Когда речь идет о государственных программах, касающихся сферы ЖКХ, управляющая компания является приоритетным участником. Например, управляющая организация может получить возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта в доме или сооружением детских игровых площадок во дворе.
- Управляющую компанию проще привлечь к ответственности, так как ее деятельность контролируется Роспотребнадзором и Жилищной инспекцией.
Конечно, в таком решении не только одни плюсы, есть и свои минусы, которые можно обнаружить при переходе из ТСЖ. Например:
- Контролировать деятельность управляющей компании сложнее, особенно расходование целевых средств.
- При расторжении договора приходится адаптироваться к новой форме управления.
- Не исключено, что недобросовестные представители компании будут пользоваться своим положением и обслуживать здание ненадлежащим образом.
- В договоре доверительного управления есть много юридических нюансов, которые важно учесть при заключении, поэтому лучше для этих целей привлечь опытного юриста в данной сфере.
Необходимо ли ликвидировать ТСЖ при смене формы правления домом?
В действующем законодательстве не указано, что жильцы многоквартирного дома обязаны ликвидировать ТСЖ при переходе к другому способу управления. Этот вопрос остается на усмотрение собственников и решается на общем собрании жильцов.
Пошаговая процедура перехода от ТСЖ к УК
Рассмотрим пошагово, как жильцам могут организовать переход из ТСЖ в УК:
- Инициатор перехода должен созвать общее собрание жильцов в многоквартирном доме.
- На собрании собственники проводят голосование и выбирают форму управления общедомовым имуществом. Все правила голосования на таком собрании прописаны в ст. 48 ЖК РФ.
- Необходимо оформить решение жильцов МКД о переходе к другому способу управления специальным протоколом. Все жильцы, которые не присутствовали на общем собрании, также уведомляются о принятом решении.
- В течение трех рабочих дней после принятого решения товарищество собственников передает представителю управляющей организации техническую документацию на дом и ключи от технических помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию.
- В завершении остается заключить договор доверительного управления выбранной компанией, по которому она обязана предоставлять услуги по обслуживанию общедомового имущества жильцов.
Как перейти от управляющей компании и создать ТСЖ
Пользуясь услугами управляющей компании, жильцы могут решить, что хотят создать товарищество собственников. Причины могут быть разными, например, одни из самых распространенных — нецелевое расходование средств или некачественное предоставление услуг. Для такого перехода необходимо собрать общее собрание жильцов, провести голосование, оформить решение соответствующим протоколом. После этого можно запускать процесс перехода.
ТСЖ — плюсы и минусы
Начнем с преимуществ ТСЖ:
- Жильцы в многоквартирном доме получают больше возможностей влиять на выбранную модель правления, так как практически все решения принимаются совместно на собраниях жильцов путем голосования.
- Часто удается сократить общедомовые расходы благодаря использованию дополнительных источников финансирования. Например, действующее законодательство разрешает товариществу собственников вести коммерческую деятельность, а полученные средства направлять на удовлетворение своих нужд.
- Процесс управления общим имуществом находится под постоянным контролем жильцов.
- Многие отмечают, что товарищества организуют более качественное обслуживание многоквартирных домов, так как все участники искренне заинтересованы в благоустройстве территории.
Но для такой формы характерны и некоторые недостатки:
- За содержание МКД с жильцов взимается более высокая плата, что удовлетворяет не всех совладельцев.
- Между жильцами могут возникать постоянные разногласия, что приводит к несогласованности действий, решения часто затягиваются.
- Если есть жильцы, имеющие большие долги по коммунальным платежам, их задолженности компенсируются за счет остальных плательщиков, что может привести к конфликтным ситуациям.
Порядок перехода дома от УК к ТСЖ
Для перехода в товарищество собственников необходимо выполнить следующие шаги:
- На общем собрании жильцам нужно принять решение об отказе от услуг УК и переходе на новую форму при помощи товарищества.
- На основании принятого решения расторгнуть договор доверительного управления с УК.
- Создать товарищество владельцев квартир МКД и зарегистрировать его согласно установленному порядку.
Создание ТСЖ — инструкция при переходе
Для создания товарищества необходимо выполнить следующие шаги:
- Сформировать инициативную группу жильцов для решения формальностей.
- Обратиться в местную администрацию и подать заявление с запросом предоставить список всех квартир в указанном многоквартирном доме и утвердить кандидатуры представителя от района, который будет присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
- Подготовиться к собранию — разработать устав для утверждения через голосование, подготовить листы для голосования.
- Провести собрание жильцов, принять окончательное решение о создании товарищества собственников и проголосовать за разработанный проект устава.
- Зарегистрировать ТСЖ в своем районе.
- Открыть в банке расчетный счет, уведомить контролирующие органы — местную администрацию и жилищную инспекцию, о создании товарищества собственников.
После того, как все шаги успешно выполнены, управление общим имуществом МКД официально передается товариществу собственников.
Что делать, если УК не передает дом в ТСЖ?
Опыт показывает, что не всегда удается спокойно уйти от управляющей организации, которая не справляется с взятыми на себя обязательствами, и передать все полномочия товариществу собственников. Выше мы обсудили, что при переходе в ТСЖ важно передать всю документацию и ключи правопреемнику. Иногда представители управляющих компаний отказываются передавать полномочия. В таком случае единственным выходом может быть обращение в суд с иском. Обращаться в судебную инстанцию нужно по месту, где находится многоквартирный дом.
Подведем итоги. Жильцы в многоквартирном доме могут пользоваться своим законным правом и выйти из ТСЖ, передав все полномочия УК, или, наоборот. В обоих случаях достаточно принять решение на общем собрании жильцов, после чего действовать согласно пошаговым инструкциям, которые мы рассмотрели для обоих вариантов перехода.
Оптимизация управления жилой недвижимостью для УК и ТСЖ
Управление жилой недвижимостью — задача не из простых. Излишняя бумажная волокита, отсутствие прозрачности процессов приводят к разногласиям и конфликтным ситуациям. Чтобы минимизировать и лавировать подобные случаи, стоит задуматься о оптимизации.
На рынке ЖКХ уже существуют готовые цифровые приложения, которые позволяют решить основные проблемы при управлении жилой недвижимостью. Одно из таких решений — онлайн-платформа Домопульт, с помощью которой можно автоматизировать и улучшить внутренние и внешние процессы, связанные с жилой недвижимостью, выстроить эффективную коммуникацию с несколькими сторонами. Ознакомиться более подробно с онлайн-платформой Домопульт и ее возможностями, можно в нашей статье“Автоматизация для управляющей компании, для чего необходимо?”
Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.
В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.
Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.
Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Разбор ошибок при составлении договора управления МКД
Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ
Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.
Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.
О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.
Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.
Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении
Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.
Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.
Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения
Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий
Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.
Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).
Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).
В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.
К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).
Договор управления как доказательство реализации решения ОСС
Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.
О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).
После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:
- техническую документацию;
- иные связанные с управлением домом документы;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
- электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).
Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.
Поделитесь положительным опытом смены УО
Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.
Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.
На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.
Как сменить управляющую компанию в новостройке?
Многоквартирный дом – большое и хлопотное хозяйство. И оно нуждается в управлении. Кто-то должен содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии, ремонтировать его, обеспечивать возможность оказания жильцам коммунальных услуг, следить за надлежащим качеством оказания этих услуг и многое другое.
Выбор способа управления должен быть выражен в решении общего собрания собственников помещений этого дома. Решение общего собрания собственников обязательно для всех жильцов, даже для тех, кто голосовал против.
-
Жильцы могут выбрать один из трех способов управления:
-
Если квартир немного (не более 30), то они могут управлять общим имуществом непосредственно сами. Если больше, то непосредственное управление уже проблематично. Каждый, кто пытался созвать и провести собрание собственников помещений в хотя бы в двухподъездном многоэтажном доме с соблюдением всех требований закона, знает, насколько это трудновыполнимо. Поэтому закон предусматривает способы, предполагающие делегирование полномочий по управлению.
-
Управление специализированной организацией, действующей на основании лицензии – управляющей компании
-
Управление некоммерческой организацией, созданной самими собственниками – товариществом собственников жилья (недвижимости) или жилищным кооперативом
Два последних способа управления мы рассмотрим в рамках этой статьи.
Если собственники не реализуют свое право на выбор способа управления, то по умолчанию управление передается управляющей компании (УК). Отбор УК в этом случае производит орган местного самоуправления (в Москве – Управа района) на основании открытого конкурса. Порядок проведения конкурса установлен в Постановлении Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 “О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом”. По результатам конкурса его результаты доводятся до жильцов, и каждый обязан заключить договор с УК, выбранной по результатам проведенного конкурса. УК несет перед жильцами ответственность за надлежащее состояние общедомового имущества, инженерных коммуникаций, за качество поставляемых им коммунальных услуг, вывоз мусора. Иногда организация не справляется со своей работой, и жильцы хотят ее поменять. Если УК выполняет условия договора управления, то собственники вправе поменять ее по истечении срока договора. Исключение: при выборе УК по результатам конкурса, проводимого органом местного самоуправления, жильцы вправе отказаться от исполнения договора до его прекращения, если на общем собрании принято решение о выборе иного способа управления.
Если УК не выполняет условий договора управления многоквартирным домом, жильцы вправе, созвав общее собрание с соответствующей повесткой дня, в любое время в одностороннем порядке принять решение о выборе иной управляющей компании. Но для этого нужны доказательства ненадлежащего выполнения условий договора.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 15 июля 2010 г. № ВАС-1027/10 по делу № А11-10018/2008 отказано в удовлетворении иска о передаче документации вновь избранной УК, на основании того, что не представлено доказательства того, что ответчиком допущены нарушения условий договора управления, а, следовательно, у жильцов не было права отказываться от договора в одностороннем порядке, и решение собрания о смене УК незаконно.
Кроме принятия решения собранием собственников, необходимо соблюсти процедуру досрочного расторжения договора о одностороннем порядке, предусмотренную Гражданским кодексом, уведомив другую сторону о расторжении с указанием причин.
Если же собственники не хотят оплачивать услуги управляющей компании, они вправе передать управление товариществу собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ представляет собой некоммерческую корпоративную организацию, созданную в форме товарищества собственников недвижимости. Оно объединяет жильцов для достижения ими общей цели – управления имуществом их дома. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений. ТСЖ – юридическое лицо, и считается созданным с момента регистрации в органах ФНС (в Москве – в Межрайонной ИФНС № 46). Для регистрации в уполномоченный орган представляется надлежащим образом заверенное заявление по форме Р11001 о регистрации юридического лица, Устав, квитанция об оплате госпошлины, протокол общего собрания собственников недвижимости, содержащий решение о создании ТСЖ, его наименовании и местонахождении, органах управления и об утверждении устава.
Вместе с созданием ТСЖ принимается решение о выборе из числа собственников органов его управления — Правления и председателя Правления. Председатель Правления – единоличный исполнительный орган ТСЖ, лицо, действующее от его имени без доверенности. Именно он будет заключать договора от имени организации и руководить ее текущей деятельностью. Одновременно с принятием решения о создании также принимается Устав организации – важный документ, в котором утверждается порядок принятия новых членов, порядок лишения членства, порядок принятия решения вопросов, входящих в компетенцию органов управления товариществом.
В случае передачи управления многоквартирным домом товариществу за состояние общедомового имущества, его своевременный ремонт, оказание жильцам коммунальных услуг отвечает уже оно.
Законодатель дал собственникам право выбора, и это накладывает ответственность. Они сами в ответе за соблюдение своих законных прав и интересов в сфере управления многоквартирными домами. От того, насколько они способны собраться и совместно решать вопросы, которые касаются каждого, договориться о выборе управляющей компании или иного способа управления, зависит, в конечном итоге, качество предоставляемых им услуг.
Требуется юрист для признания права собственности на недвижимость в суде? Для оценки перспективы разрешения спора и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку.
Заказать
Рекомендуемые статьи этой категории:
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
- Фамилия, Имя, Отчество;
- Адрес электронной почты;
- Номер телефона;
- иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
- обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
- обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
- обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
- в целях исследования рынка;
- информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
- статистических целях;
- в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
- сбор;
- запись;
- систематизацию;
- накопление;
- хранение;
- уточнение (обновление, изменение);
- извлечение;
- использование;
- передачу (распространение, предоставление, доступ);
- обезличивание;
- блокирование;
- удаление;
- уничтожение.
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
- законности и справедливости;
- конфиденциальности;
- своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
- обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
- соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
- недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
- хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
- уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
- Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
- Настоящей Политикой конфиденциальности;
- Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
- Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
- Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
- Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
- Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
- Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
- путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
- иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
- не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
- не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
- информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
- разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.
Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №5 2015
При использовании материала ссылка на источник обязательна
Владимир Канаев, председатель ЖСК «Рыбак Заполярья», юрист
Создание ТСЖ и, как следствие, уход от УК, ранее управлявшей домом, мне всегда напоминал бракоразводный процесс по эмоциональному накалу и количеству выливаемого в оба адреса негатива. Исключения редки и этому есть совершенно логичное объяснение. С одной стороны, в подавляющем большинстве случаев собственники жилья уходят от УК и создают ТСЖ только в тех случаях, когда они доведенные до отчаяния разорительной квартплатой и низкокачественными услугами. Реже – романтики и авантюристы, которые насмотревшись на состоявшиеся, крепкие товарищества, искренне полагают, что достаточно зарегистрировать ТСЖ и все земные блага прольются на дом обильным дождем. С другой стороны, для УК, как коммерческой организации, пусть трижды добросовестной, каждый дом это источник дохода и терять дом, значит терять часть прибыли. Какая уж тут любовь. Настоящие войны разворачиваются на этой почве: ломается общее имущество, домофоны, приборы учета, срываются и меняются по пять раз на дню замки. Редко обходится без рукоприкладства. В орбиту спора оказываются втянутыми значительные людские силы, казалось бы, вообще не имеющие самостоятельного интереса в управлении домом. Ну и «двойные» квитанции – как непременный атрибут спора хозяйствующих субъектов, где заложниками, как всегда, оказываются жильцы.
Слава Богу, пик этих войн прошел, у сторон наработался какой-никакой опыт более цивилизованного и безболезненного решения подобных коллизий. Контролирующие и надзорные органа натоптали под собой определенную позицию, а то ведь раньше выступали в виде зрителей, а то и откровенно лоббировали УК, надо полагать небескорыстно. Прокуратура, последние десятилетия занимающаяся исключительно правовыми подрядами, тоже насупила бровушки. А то ж на все случаи была одна мантра: «Прокуратура не подменяет собой иных органов. Если вы считаете свои права нарушенными, вы вправе обратиться в суд». Прямо бюро добрых советов, хоть с топором в голове приди. Или «Прокуратура не вмешивается в споры хозяйствующих субъектов». А хозяйствующий субъект – ТСЖ с полутысячей жильцов, которые не знают куда уже и обратиться, хотя в какую сторону ни плюнь – попадешь на погон. Органы местного самоуправления выработали регламенты передачи домов при смене формы управления. Сформировалась судебная практика. Однако, при всем кажущемся благолепии, представляется совершенно очевидным, что в случае возникновения конфликтной ситуации при передаче дома от УК к ТСЖ, последнее оказывается в менее выгодном положении и наименее защищенным. У управляющей компании опыт, штат, в т.ч. юристов, административный, материальный ресурс, а у ТСЖ голый энтузиазм, правда, зачастую настолько взрывоопасный, что впору крепости брать, а не дом.
Из собственного опыта
Анализируя все конфликты подобного рода, свидетелем или участником которых мне приходилось быть, я бы отметил две основные, на мой взгляд, ошибки собственников. Не будь этих ошибок, удалось бы избежать многих негативных последствий возникшей конфронтации.
Во-первых, никогда не следует придавать широкой огласке тот факт, что в доме планируется создание ТСЖ. Еще будет для этого время. У новорожденного ТСЖ есть неисчерпаемые возможности для самопиара, но сначала нужно как минимум зарегистрироваться и пережить послеродовую лихорадку, что уже удается не всем. Следует отдавать себе отчет, что УК вам в этом деле не только не помощник, но и первый враг и вредитель, причем деятельный. Для УК опасна даже не сама потеря отдельно взятого дома, а пример для других домов. Наивно полагать, что вас отпустят с миром, да еще дадут пирожков на дорожку. Обычно наоборот. Поэтому управляющая компания на вашем примере постарается сделать все, чтобы показать другим всю пагубность отказа от их услуг и предотвратить массовый исход. Узнав, что в доме планируется создание ТСЖ, управляющая компания, как правило, начинает активную пропагандистскую компанию, используя «агентов влияния», проживающих в доме, распространяя компромат на активистов создания товарищества, проводя пиар-акции вроде подготовки к каким-то серьезным работам по ремонту, благоустройству и пр. При этом, с учетом невысокой правовой грамотности, а зачастую и интеллекта отдельных собственников, методы не отличаются особой замысловатостью и представляют из себя банальную ложь. И чем более она нелепа, тем более вероятность того что она сработает. Наиболее уязвимыми оказываются бабушки. Если вежливый и представительный мужчина в галстуке, доверительно шепнет им, что ТСЖ это тоталитарная секта, а инициативная группа состоит сплошь из ведьм и упырей, они тотчас в это уверуют, а через день еще и разнесут по всем окрестностям. Чинопочитание в преклонном возрасте обостряется до патологии, а информационный вакуум, образовавшийся вокруг лавочки, способен втянуть в себя любой бред.
Во-вторых, следует заблаговременно взять под контроль доступ в помещения общего пользования и технические помещения с инженерным оборудованием и сетями. Попросту говоря, сменить замки на тепловых пунктах, электрощитовых, чердачных помещениях и подвалах. Известно множество случаев, когда сотрудники УК накануне регистрации ТСЖ выводили из строя или меняли коллективные приборы учета на «нерасчетные», с помощью электрошокеров попросту «выжигали» электронные платы вводных устройств домофонов, меняли дорогостоящие импортные запорные, регулировочные, измерительные приборы на дешевые аналоги, разбалансировали систему отопления. И не надо питать иллюзий, что в этом противостоянии вам как-то поможет полиция, прокуратура, ГЖИ или еще кто либо. На этом этапе борьбы вы будете один на один с УК, и рассчитывать можете только на свой потенциал. А упомянутая святая рать как всегда займет, в лучшем случае, созерцательную позицию. Тоже многократно проверено. Я уже не говорю про органы местного самоуправления, для которых ТСЖ давно стали костью в горле. Уже после, когда делом докажете свою состоятельность, напористость, целеустремленность, научитесь «показывать зубы» а не стелиться под власть предержащих, тогда вас начнут воспринимать всерьез. А слабых и подхалимов у нас бьют все, кому не лень.
Одновременно не могу не сказать о следующей ситуации. Часто приходится с сожалением наблюдать, как во вновь созданном ТСЖ, где председатель избран по принципу – «кому больше делать нечего», последний, в силу отсутствия, как четкого понимания своей роли, так и специальных знаний и квалификации, сводит свою деятельность к надуванию щек и покрикиванию на нерадивого дворника, собачников, расшалившихся детей. При этом он самоустраняется от решения первоочередных, приоритетных задач по ремонту и реконструкции инженерных сетей и оборудования, конструктивных элементов, урегулирования договорных правоотношений в первую очередь с РСО, претензионных вопросов, земельных проблем, ОДИ и др. Эти судьбоносные для дома вопросы председателем попросту либо не решаются, либо отдаются на откуп сторонним лицам, которые в силу своей коммерческой природы и при отсутствии квалифицированного контроля начинают планомерно «выдаивать» из дома деньги. Заканчивается это, как правило, разочарованием собственников в ТСЖ и возвратом под очередную УК. Страшно это еще и тем, что девальвируется сама идея ТСЖ и вина в этом самих собственников, оказавшихся неспособными найти себе хотя бы на первое время, хотя бы со стороны, грамотного, опытного, квалифицированного управленца. Разумеется за хорошую зарплату, поскольку работа неблагодарная, а должность в реалиях сегодняшнего дня, почти расстрельная.
О технической документации
В лучших традициях, начав с лирических страшилок, можно перейти к позитиву. Прежде всего, необходимо напомнить для чего в доме нужна техническая и иная документация: чтобы эффективно управлять домом, участвовать в различных муниципальных, региональных и федеральных программах софинансирования ремонтов, чтобы контролировать переходы права собственности на помещения и не допускать их отчуждения с долгами, чтобы владеть всей полнотой информации и грамотно аргументировать свою позицию в постоянных и неизбежных полемиках с многочисленными надзорными и контролирующими органами, которых развелось сегодня как тараканов за печкой, и еще для многого другого.
Необходимо иметь максимальный объем документации на дом, включая рабочий или на худой конец типовой проект с исполнительными схемами всех инженерных сетей и оборудования, паспорта и акты поверки на общедомовые приборы учета, документацию паспортного учета и свидетельство Роскомнадзора о регистрации ТСЖ как оператора персональных данных и еще много чего.
Как добыть техническую документацию
Наш отечественный законодатель, в безграничной мудрости своей, в момент очередного просветления, дал новорожденным ТСЖ замечательный козырь. Не разыграть его в отношениях с прежней УК, мне представляется крайне неразумным, ибо карту эту еще никто не перебил, а сформировавшаяся судебная практика по данной категории споров, сегодня на стороне ТСЖ. Речь идет о праве вновь избранной (назначенной) УК или ТСЖ истребовать у предыдущего управляющего субъекта техническую и иную документацию, и корреспондирующая данному праву обязанность последнего данную документацию передать, а в случае отсутствия таковой, за свой счет восстановить и опять же передать. Отсутствие таковой документации у эксплуатирующей МКД организации, порождает две проблемы. Первая – невозможность полноценной эксплуатации дома, проведения плановых, аварийных, регламентных, сезонных работ, текущего и капитального ремонта, ведения лицевых счетов, контроля за переходом права собственности на помещения с целью своевременного взыскания образовавшейся задолженности и пр. Наличие в доме объектов повышенной опасности, как то тепловые энергоустановки (теплообменники), лифты, мини-котельные и пр. ситуацию усугубляют. О второй проблеме я умолчу, дабы не дать возможности кровожадным и недобросовестным сотрудникам контролирующих и надзорных органов, коих сегодня на каждого председателя ТСЖ приходится как блох на дворового Шарика, третировать упомянутых председателей, и без того доведенных до отчаяния нескончаемыми и противоречивыми законотворческими и правоприменительными излияниями.
А теперь о том же, но на основании норм закона и сформировавшейся судебной практики по данной категории споров.
Эту часть статьи каждое вновь создаваемое или уже созданное ТСЖ может использовать как правовое основание искового заявления.
«В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Согласно п.у 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт МКД, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением МКД в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Подпункт 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ в своей взаимосвязи с п. 10 ст. 162 ЖК РФ предусматривает, обязанность по передаче документации, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание ТСЖ.
В соответствии со ст. 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь, кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Ст. 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 24,26,27 «ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ…», утвержденных ПП РФ № 491 техническая документация на МКД включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
В соответствии с п.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г № 170 в состав технической документации длительного хранения входит:
-план участка в масштабе 1:1000 — 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
-проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
-акты приемки жилых домов от строительных организаций;
-акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
-схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
-паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
-паспорта лифтового хозяйства;
-паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
-исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
1.5.2. Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
1.5.3. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
-сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
-акты технических осмотров;
-журналы заявок жителей;
-протоколы измерения сопротивления электросетей;
-протоколы измерения вентиляции.
1.6. Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление МКД, Истцу также необходимы учетно-регистрационные документы.
В соответствии с административным регламентом предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ (в ред. Приказа ФМС РФ от 23.12.2009 N 364)
…6. Должностными лицами, ответственными за регистрацию, осуществляющими первичный прием от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовку и передачу в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов, являются:
-должностные лица, осуществляющие в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъектов Российской Федерации, муниципального жилищного фонда;
-собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица товарищества собственников жилья либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда;
-уполномоченные лица органов управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами, ответственные за регистрацию в жилых помещениях, находящихся в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
-уполномоченные должностные лица, ответственные за регистрацию в гостиницах, кемпингах, туристских базах, санаториях, домах отдыха, пансионатах, больницах, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов, одиноких и престарелых, гостиницах-приютах и других учреждениях социального назначения.
В соответствии с Перечнем должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 в редакции постановления Правительства РФ от 28 марта 2008 г. N 220 к таковым в т.ч. относятся:
2. Собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда.
В соответствии с пунктами 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного Приказом Федеральной миграционной службы РФ № 298 от 20 сентября 2007 г., должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.
Судебная практика
Из судебной практики можно сослаться в первую очередь на постановление Президиума ВАС от 30 марта 2010 г. № 17074/09. Мой низкий поклон ТСЖ «Дом на Поварской», которое, наконец, своими стараниями привело к общему знаменателю всю чехарду правоприменительной практики в данном вопросе. Сказывается, очевидно, соседство с Верхним Судом РФ.
Кроме этого ст. 7.23.2.КоАП РФ, (введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 121-ФЗ) предусматривает серьезную ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов. Здесь вам в помощь постановление 17 ААП от 23 декабря 2014 года № 17АП -15831/2014-АК и др. Главное — не пропустите 2-х месячный срок, который начинает течь с даты общего собрания собственников о создании ТСЖ. Тысяч на 100 угреть нерадивую управляшку можно вполне. Неплохо бы еще в протоколе забить позицию «истребовать у предыдущей управляющей компании техническую и иную документацию». Тогда к вам на пьяной козе не подъехать.
Отсутствие технической документации может привести к ситуации, которая в свое время сложилась в ТСЖ «Робеспьера,4» в нашей славной колыбели революции, городе-герое Санкт-Петербурге, да простят меня глубокоуважаемые мной ленинградцы за подобный выверт. А ситуация эта отражена в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2010 г. по делу N А56-33201/2009 и находится в открытом доступе. Прочитаете, и сразу станет понятно, какой дамоклов меч нависает над каждым, кто таковой документацией не располагает. Судебный акт написан доходчивым языком и побуждает к действиям.
Всем удачи. Нарабатывайте практику.
Как выйти из управляющей компании в ТСЖ или из товарищества собственников в УК
Содержание
- 1 Понятие ТСЖ и УК, в чем разница
- 1.1 Как сменить ТСЖ на управляющую компанию
- 1.1.1 Плюсы и минусы УК
- 1.1.2 Нужно ли ликвидировать ТСЖ при смене формы управления домом
- 1.1.3 Процедура смены по шагам
- 1.1 Как сменить ТСЖ на управляющую компанию
- 2 Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ
- 2.1 ТСЖ – плюсы и минусы
- 2.2 Порядок перехода от УК в ТСЖ
- 2.3 Процедура создания ТСЖ по шагам
- 2.4 УК не передает дом ТСЖ, что делать
В жилищном законодательстве предусмотрено несколько форм управления общедомовым имуществом многоквартирного дома. Наиболее популярными вариантами является привлечение для этих целей управляющей компании или же создание товарищества собственников жилья.
Итак, какой способ (форма) предпочтительнее? Как перейти от одной схемы управления к использованию другой? Что делать, если УК же желает передавать бразды правления, и как ее снять в этом случае? Ответы на все эти вопросы подробно раскрыты в настоящей статье.
Понятие ТСЖ и УК, в чем разница
В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома по своему желанию могут выбрать один из следующих схем управления общим имуществом:
- самостоятельное выполнение этой функции самими жильцами (однако, в этом случае количество квартир не должно превышать 30 штук);
- создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
- привлечение сторонней управляющей компании (УК).
Итак, для многих многоэтажных домов особенно актуальны последние два варианта, а именно: создание ТСЖ или же привлечение УК.
Обычно, под ТСЖ (ЖСК, ТСН) подразумевается некоммерческое юридическое лицо, созданное путем объединения собственников квартир жилого дома для осуществления управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности.
УК является коммерческой организацией, которая оказывает на платной основе услуги по управлению общедомовой собственностью жильцов многоквартирного дома. При этом осуществляет она свою деятельность на основании договора доверительного управления.
Для того, чтобы четко увидеть разницу между этими двумя вариантами управления, основные их характеристики можно отразить в виде таблицы.
| Критерий оценки | УК | ТСЖ |
| правовая форма | коммерческая организация | некоммерческое объединение |
| основная цель | получение прибыли | благосостояние жилого дома |
| порядок выполнения работ, связанных с обслуживанием дома | плановый характер | по мере необходимости, планирование по желанию ведут члены ТСЖ |
| отношение к общим средствам собственников МКД | не заинтересованы в экономии | экономия дополнительных средств находится в их интересах, так как высвободившиеся финансовые ресурсы можно направить на благоустройство общего дома |
| реакция на долги по коммунальным платежам | может перекрыть непогашенные суммы по ЖКХ за счет резервных средств | за неуплату следует незамедлительное отключение подачи ресурсов |
| уровень подготовки | работают профессионально подготовленные люди | решения принимаются жильцами дома, которые далеко не всегда обладают достаточным уровнем опыта и знаний в той или иной области |
| принятие решений | собственники квартир не всегда могут повлиять на деятельность УК | все решения принимаются на общем собрании большинством голосов |
Как видно из представленной таблицы, между УК и ТСЖ есть принципиальная разница. Причем каждая из этих форм имеет свои плюсы и минусы.
Как сменить ТСЖ на управляющую компанию
В п. 3 ст.161 ЖК РФ написано, что собственники МКД имеют право в любое время поменять способ управления общим имуществом и передать данные полномочия другой организации.
Так, один из существенных минусов ТСЖ заключается в том, что жильцам необходимо регулярно посещать общие собрания и принимать решения по вопросам, где порой требуется специальная подготовка, опыт и знания. Зачастую это обстоятельство приносит массу неудобств, поэтому владельцы некоторых МКД принимают решение о смене способа домашнего управления и переходе к УК.
Итак, смена ТСЖ на УК производится на основании решения, принятого всеми жильцами на собрании. Оно является обязательным для всех жильцов дома.
Плюсы и минусы УК
Как и любой другой вариант управления общей собственностью владельцев квартир, управляющая компания также имеет ряд своих преимуществ и слабых сторон.
Так, к основным плюсам этого способа можно отнести:
- управление домом осуществляется командой разнопрофильных специалистов, которые имеют достаточный уровень подготовки по разным вопросам ЖКХ;
- наличие развитой материально-технической базы;
- УК регулярно отслеживает изменения, происходящие в жилищном законодательстве, и своевременно реагирует на них;
- управляющая компания является приоритетным участником различных государственных программы, касающихся сферы ЖКХ (возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта, сооружение специализированных площадок для детских игр и т. д.);
- УК легко можно привлечь к ответственности, так как деятельность этих организаций контролируется Роспотребнадзором, Жилищной инспекцией и многими другими надзорными органами;
- обеспечение качественного управления с планированием улучшений на долгосрочную перспективу и т. д.
В то же время, к основным недостаткам данной схемы управления МКД относятся следующие:
- зачастую, жильцам непросто контролировать деятельность УК, включая расходование целевых средств;
- в случае расторжения договора происходит болезненная адаптация к новой форме правления;
- нередко представители управляющих компаний начинают пользоваться своим положением и ненадлежащим образом обслуживают дом;
- сложная правовая природа договора доверительного управления (он содержит в себе много юридических нюансов и тонкостей, которые следует учесть при заключении такого соглашения).
Нужно ли ликвидировать ТСЖ при смене формы управления домом
Стоит отметить, в действующем законодательстве не прописано обязательное условие о том, что в случае избрания другого способа управления МКД, товарищество собственников жилья обязательно должно быть ликвидировано. Отсюда следует, что этот вопрос остается на усмотрение владельцев квартир. Однако на практике в случае выхода жильцов из ТСЖ они его ликвидируют. Осуществляется это также на основании решения, принятого на общем собрании.
Процедура смены по шагам
В общем виде процедура смены ТСЖ на УК предполагает пошаговое выполнение следующих действий:
- Первым делом инициатор организовывает созыв собрания всех остальных жильцов дома.
- На собрании собственников жилья проводится голосование о выборе новой формы управления общедомовым имуществом. Данная процедура должна соответствовать правилам, прописанным в ст.48 ЖК РФ.
- Решение, вынесенное владельцами квартир, оформляется специальным протоколом. При этом об итогах голосования должны быть уведомлены все жильцы дома, включая тех, которые не присутствовали на общем собрании.
- Далее, в течение 3 рабочих дней с момента вынесения решения о смене варианта управления МКД, товарищество собственников должно передать техническую документацию на дом, ключи от общих помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию (п.3.1 ст.161 ЖК РФ). Все это может быть вручено:
- представителю управляющей компании, которой были переданы бразды правления;
- любому собственнику МКД.
- После этого заключается договор доверительного управления с управляющей компанией, в рамках которого она обязана выполнять функции по обслуживанию и содержанию общедомового имущества жильцов.
Стоит иметь в виду, что если в течение 6 месяцев (данный срок исчисляется с момента принятия решения) собственники не выберут управляющую компанию, то этим займется орган местного самоуправления путём проведения открытого конкурса по отбору подходящей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ).
Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ
Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.
В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.
ТСЖ – плюсы и минусы
К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:
- у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем голосования;
- сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
- обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
- как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.
Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:
- взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
- постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
- при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.
Порядок перехода от УК в ТСЖ
Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:
- Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
- Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
- Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.
Процедура создания ТСЖ по шагам
Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:
- Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
- Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:
- предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
- утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
- Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы голосования и т. д.
- Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
- Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
- Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).
После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.
УК не передает дом ТСЖ, что делать
Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.
Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику. Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом. В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать?
Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома.
Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья. В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.